Fastighetssektorns nya karta: från stuprör till sammanhängande energisystem

Två som redan arbetar utifrån det här perspektivet är Jonas Tannerstad, chef för el och automation på Örebrobostäder (Öbo), och Oliver Larsson, vd på Energy Machines. Trots att de befinner sig i helt olika delar av branschen beskriver de samma skifte, att fokus flyttas från punktinsatser till en samverkande energilogik.

– Vi kan inte längre optimera en byggnad i taget. El, värme och ventilation hänger ihop, och därför måste även systemet optimeras som helhet, säger Jonas Tannerstad.

Oliver Larsson formulerar samma tanke.

– Det här är inte en teknisk omställning, utan en systemomställning. Värdena skapas när systemen kopplas ihop, inte när de byggs i nya stuprör.

Från isolerade åtgärder till helhetsperspektiv

Att branschens utmaningar är strukturella märks tydligt i hur fastighetssektorn historiskt har arbetat. Upphandlingar och entreprenader har länge fokuserat på isolerade åtgärder, utan att ta hänsyn till hur systemen påverkar varandra. Resultatet blir lösningar som fungerar i ett enskilt hus men inte i ett helt bestånd, och som ibland låser in fastighetsägare i dyra, proprietära plattformar.

På Örebrobostäder blev detta tydligt redan i början av 2000-talet. När bolaget skulle införa individuell mätning insåg Jonas Tannerstad och hans team att branschens standardiserade, proprietära teknik inte gick att skala. Det blev startpunkten för en öppen, modulär systemarkitektur där undercentraler, ventilation och till och med hissar kopplas in i samma logik.

– Utgår man från helheten blir det snabbt tydligt vilka lösningar som faktiskt hjälper systemet och vilka som bara skapar nya hinder. Det handlar om att bygga för att kunna skala, inte fastna, säger Tannerstad.

Även i den privata sektorn syns detta mönster, menar Oliver Larsson.

– Branschen har länge arbetat i separata spår, som energi, förvaltning och juridik. Men smarta städer handlar om hur data och energi rör sig mellan spåren, säger han.

Krafterna som driver omställningen

Dagens omställning drivs av flera tunga yttre faktorer. EU:s regelverk, ökade krav på hållbarhetsrapportering och skärpta klimatmål gör att energiprestanda inte längre är en teknisk detalj utan en strategisk fråga med direkt påverkan på ekonomi och risk. Finansmarknaden förstärker trycket ytterligare där taxonomi, riskmodeller och bankernas krav gör att energiarbetet nu påverkar fastigheters värde, kreditmöjligheter och investeringsbeslut.

– Banker och investerare styr nu utvecklingen. För bara några år sedan var många rädda för att ta den här typen av risker, säger Oliver Larsson.

Han menar att nästa stora skifte kommer när dessa drivkrafter slår igenom i bolagens långsiktiga planering.

– 2025-2026 blir avgörande. Då kliver energiomställningen rakt in i bolagens femårsplaner. Energiomställningen är inte en hållbarhetsfråga längre, den är finansiell.

I den här förflyttningen rör sig Energy Machines mellan flera sektorer samtidigt. Som privat aktör med nära band till både akademi, kommunala beställare och investerare ser Oliver Larsson hur utvecklingen i allt högre grad sker i mötet mellan dessa grupper.

– Vi jobbar egentligen i en triple-helix-modell. Vi bollar lika mycket med RISE och forskare som med fonder, kommunala bolag och privata fastighetsägare, säger han.

Att frågor som berör teknik, finans och juridik nu måste hanteras tillsammans är en del av samma skifte, menar han. Tidigare har de ofta behandlats var för sig, men det fungerar inte längre när energin blir systemfråga.

Samtidigt gör det här ekonomiska perspektivet att allt fler fastighetsbolag tar hem förvaltning, äger sin data och bygger öppna system som ger kontroll över hela energikedjan, från produktion och distribution till användning och beteenden.

– När du vet vad som faktiskt händer i hundratals undercentraler kan du investera med en helt annan precision. Helhetsperspektivet är inte ett mjukt värde, det är ett ekonomiskt styrmedel, säger Jonas Tannerstad.

Beteenden – den dolda energiläckan

Trots stora teknikinvesteringar är det ofta beteenden som står för de största energiförlusterna, både bland boende och internt i organisationer.

– Ett enda manuellt ingrepp kan få enorm effekt. Om någon skruvar på värmekurvan för att en person fryser kan det påverka energibalansen i ett helt kvarter, säger Oliver Larsson

På Öbo har man därför valt att visualisera istället för att informera tekniskt. Ett tydligt exempel är energibänken som står utanför en av fastigheterna och skiftar färg beroende på belastning.

– Man behöver inte visa siffror, det räcker att visa när belastningen är hög. Den här bänken gör det omedelbart tydligt, och det gör stor skillnad, säger Jonas Tannerstad.

Öppenhet binder ihop systemen

Nästa steg i omställningen handlar om att undvika parallella, slutna system och istället bygga öppna plattformar som kan användas för flera olika syften. För både Öbo och Energy Machines är öppenhet inte en teknisk detalj, det är en förutsättning för att kunna skala.

Öbo:s öppna plattform gör att samma sensorer och infrastruktur kan användas för allt från energioptimering och drift till omsorgstjänster, som att upptäcka avvikelser i vattenanvändning hos äldre.

– Med öppna gränssnitt kan samma komponenter användas till helt olika ändamål. Det är inte hållbart att köpa en separat lösning för varje funktion, säger Jonas Tannerstad.

Energy Machines har valt en liknande väg.

– Mycket av fastighetsautomation är fortfarande ineffektivt och proprietärt. Vi utvecklar våra styrsystem i öppna kodmiljöer, mer som ett techbolag än ett traditionellt fastighetsbolag. Det gör dem skalbara och enkla att vidareutveckla, säger Oliver Larsson.

Clima Energy Nordic – där systemomställningen blir konkret

Det är just den här systemförflyttningen som står i centrum för Clima Energy Nordic. Under den 2-4 februari 2027 samlas fastighetsägare, energibolag, teknikutvecklare, investerare, akademi och beslutsfattare för att diskutera hur branschen tar steget från isolerade projekt till sammanhängande energisystem på stadsdelsnivå.

– Vi måste börja prata om hur allt hänger ihop. Energisystemen är inte bara hållbara, de är också ekonomiskt starka, säger Oliver Larsson.

Och just därför behövs forum som detta, menar Jonas Tannerstad:

– När energifrågan hamnar i ledningsgruppen behövs platser där man kan tänka tillsammans. Det är där förändringen sker.

Läs mer om Clima Energy Nordic.