Storbanken om fastighetssektorns omställning: “måste agera för att konkurrera”

Fastighetsbranschen har kommit ganska långt fram i omställningsarbetet, där de större bolagen ofta ligger i framkant. Dock har det skett en förändring i vad bolagen fokuserar på. Enligt Johanna Fager, hållbarhetschef på Swedbank, ligger bostadsbolagens utmaning i att omsätta ambitioner och planer i konkreta åtgärder.

– Idag ligger fokus mycket på genomförandet: energieffektivisering, återbruk, smartare energianvändning och klimatsmarta investeringar. De företag som står starkast är de som lyckas kombinera omställning med lönsamhet, säger hon.

Energieffektivisering blir affärsfråga

Samtidigt har de senaste årens höga räntor lett till en ekonomisk press som gör investeringsbesluten ännu tuffare. Det har blivit allt viktigare för fastighetsbolagen att visa hur en investering kan räknas hem genom lägre kostnader och minskade risker. Utöver det ska fastigheten locka både hyresgäster och investerare.  

Skillnaderna inom branschen är stora, menar Sarah Lindholm på Swedbanks Sustainability Office.

– De stora bolagen driver i stor utsträckning omställningen själva. Där vi behöver göra mer är hos de mindre bolagen, som inte riktigt har kommit igång ännu, förklarar hon.

Att komma igång har sina fördelar. Energieffektiviseringen kan nämligen omvandlas till ekonomisk nytta då lägre energianvändning kan leda till stabilare kostnader tack vare att en energismart fastighet blir mindre känslig för en volatil energimarknad. Ett bättre driftnetto kan också stärka fastighetsvärdet.

Från punktinsats till långsiktighet

För att göra dessa investeringar krävs kapital. Det är här bankerna kommer in som en möjliggörare av omställningen och en viktig del i det långsiktiga omställningsarbetet. Det är också nu investeringarna går från att vara enskilda åtgärder till att bli delar av en långsiktig plan, där finansieringen blir en del av helheten. Marika Dimming, ansvarig för ESG Finance and Advisory på Swedbanks företagsenhet, arbetar nära företag som söker finansiering för bland annat energi- och omställningsinvesteringar.

– Vi erbjuder bland annat gröna lån och energilån till de fastighetsbolag som är kunder hos oss. Grön finansiering kan innebära bättre möjligheter att få lån hos Swedbank samt något lägre finansieringskostnader, säger Marika Dimming.

Kraven skärps

Omställningen är inte enbart en ekonomisk morot för fastighetsbolagen. I Sverige ska byggnader med energiklass G ha förbättrats senast den 1 januari 2030 och energiklass F senast 2033. Eftersom nya beräkningsmetoder införs i slutet av 2026 går det inte att avgöra utifrån dagens energideklaration om en byggnad omfattas.

– Fastighetsbolag med de sämsta energiklasserna behöver börja sätta en plan för hur de ska klara kraven. Det går inte att vänta till sista stund, eftersom åtgärderna måste genomföras och trimmas in innan kraven börjar gälla, säger Sarah Lindholm.

För banken innebär energiprestanda samtidigt mer än själva energikostnaden. Klimatanpassning och försäkringsbarhet måste också vägas in i en fastighets långsiktiga riskbedömning.

– Det har vi sett exempel på i andra länder där ökade klimatrisker genererar högre försäkringskostnader. I vissa fall kan det till och med vara svårt att ens få sin fastighet försäkrad. Det kopplar också direkt till finansieringen och vår kreditrisk. Hela det här systemet hänger ihop, säger Johanna Fager.

En fråga om finansiering

Ett långsiktigt riskperspektiv för byggnader med sämre energiklass har blivit en konkret fråga i dialogen mellan bank och fastighetsbolag. Sarah Lindholm beskriver hur Swedbank kan vilja se en plan för hur de fastigheterna ska förbättras över tid vid en finansiering. 

– Om vi ser att några av fastigheterna har sämre energiklass vill vi se en energirenoveringsplan för hur energiprestandan ska förbättras, säger hon. 

Trots ett ekonomiskt incitament och nya regelverk är det inte helt enkelt för en fastighetsägare att gå från ord till handling. Det krävs kunskap för att avgöra vad som faktiskt ger bäst effekt i den enskilda byggnaden. 

– Jag tror att komplexiteten skrämmer en del. Det kan upplevas svårt när man inte har börjat, medan de fastighetsbolag som har kommit igång har byggt upp kunskap och kan arbeta sig igenom beståndet steg för steg, säger Sarah Lindholm. 

Till det kommer själva investeringskostnaden. I ett pressat ekonomiskt läge kan höga initiala kostnader vara svåra att prioritera, särskilt när det samtidigt finns osäkerhet kring avkastning, teknikval och hur regelverken ska tolkas. 

– Det har varit lite ryckigt i regelverken och mycket ligger fortfarande öppet för tolkning. Det kan skapa en osäkerhet som gör att beslut drar ut på tiden. Osäkerhet skapar alltid tröghet, säger Johanna Fager.

De som ser helheten står starkast

För de fastighetsbolag som kommit över trösklarna och gått från ord till handling finns en tydlig uppsida. Swedbanks bild är att de som redan tagit ett helhetsgrepp om omställningen och arbetar långsiktigt kommer att stå starkare när kraven skärps. 

– Det blir lättare att hyra ut, lättare att finansiera, lättare att sälja och lättare att försäkra, konstaterar Marika Dimming.

Däremot finns ingen standardlösning för hur omställningen ska göras. Sarah Lindholm råder fastighetsägare att börja i den egna byggnadens förutsättningar och ta hjälp av rätt kompetens för att identifiera vilka åtgärder som ger bäst effekt. 

– Gissa inte att solceller passar på din fastighet bara för att grannen har det. Utgå från fastighetens egna förutsättningar och ta hjälp av en energiexpert. Då får du en karta framåt som sedan kan användas för att inkludera i den vanliga underhållsplanen och i dialog med banken om finansieringsbehovet., säger Sarah Lindholm.

Här möts olika kompetenser

Omställningen av fastighetsbeståndet kräver mer än kapital. Därför finns också ett behov av att samla olika kompetenser. Det är en av tankarna bakom Clima Energy Nordics, där fastighetsbranschen möter aktörer inom bland annat energi, teknik och finansiering. Swedbank medverkar i arbetet med mötesplatsen och ser den som ett sätt att föra samman perspektiv som annars lätt hamnar i olika delar av omställningen.

– Vi banker är duktiga på finansiering, men här behöver vi kroka arm med andra för att nå ett bra slutresultat, säger Sarah Lindholm.

För Johanna Fager är en viktig del av budskapet att inte betrakta omställningen enbart som en kostnad för att möta nya krav.

– Se det som en strategisk investering. De som redan i dag arbetar med energieffektivisering och klimatanpassning bygger inte bara mer hållbara fastigheter. De stärker också sin konkurrenskraft, minskar riskerna och står bättre rustade framåt, säger hon.

Sarah Lindholm fyller i:

– I de allra flesta fall kan energieffektivisering också förbättra marginalerna. Det finns en win-win här.

På Clima Energy Nordics möts kompetenserna som krävs för att lyckas med fastighetsomställningen. Läs mer om mässan och säkra din plats.